专访万科执行副总裁肖莉

"前一阶段的房价上涨，一是结构性的原因——市场对大户型供应减少的预期和竞买的推高；二是阶段性的原因——90/70政策出台后有一个规划调整期。2006年6到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，对应在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，供不应求加剧，价格上涨。但随着小户型的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。因此，2007年二季度之后的继续高速上涨，则带有一定过热因素。” 

"万科的行动比较坚决，是因为我们一贯坚持的都是快速开发、快速销售的策略。”

"市场需要调整也必然会调整” 

南方周末：万科在国内一线城市的楼盘近两个月来纷纷降价，这种调整背后的原因是什么？这是否是万科集团总部策划的一次联合行动？ 

肖莉：万科一些新楼盘的开盘价之所以低于市场预期，是因为预期是建立在2007年市场顶峰时的价格预期基础上的。而我们认为从2006年第四季度开始的这轮房价快速上涨是不可能一直持续下去的。 

实际情况确实如此，从2007年第三季度开始，多个城市逐渐出现成交量下降、成交速度变缓。我们认为，一方面这些市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的"拐点”，市场需要调整也必然会调整；另一方面，市场真实的购买力依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。 

因此，我们采用了定价调整和促销的策略，这些策略在淡季中体现出不错的销售表现，正说明市场刚性需求的基础没有改变。 

目前各个地区公司的降价是由当地子公司在快速开发和快速销售的基本原则下，根据当地市场的具体情况来确定的，万科总部主要是把握总体经营策略。 

南方周末：如你所说，万科早在市场火爆之时，就对市场的走向有了明确的判断，这个判断的依据是什么？ 

肖莉：我们的一个基本判断，是至少在2030年人口拐点到来之前，由于人口红利和中国经济发展，住宅行业仍有相当大的潜力。但即使一个长期看好的市场，也不意味着没有短期波动。 

前一阶段的房价上涨，一是结构性的原因——市场对大户型供应减少的预期和竞买的推高；二是阶段性的原因——90/70政策出台后有一个规划调整期。2006年6到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，对应在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，供不应求加剧，价格上涨。但随着小户型的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。 

因此2007年二季度之后的继续高速上涨，则带有一定过热因素。因为市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期，这种趋势不可能长期持续，理性调整的过程是必然的。

当然，成交量下降，只是说明经过快速上涨，房价已经暂时超越了市场真实需求和真实收入增长，因此需要房价增长低于收入增长的过程来消化，但并不是说这个过程中房价将由大涨变 为大跌。

从2005年下半年后上海市场的经验来看，房价上涨速度放缓或暂时停止,等待购买力增长来自然消化前期的“透支”，也是一种有效的调整路径。