禹来：房地产转型商业地产需具备三个条件
和讯网消息 奥园集团将在广州（楼盘）番禺南国奥园·高尔夫酒店国际厅隆重举行“畅享新商业地产”奥园集团商业地产战略发布会暨商业精英高峰论坛。中购联购物中心发展委员会首席专家禹来博士发表《商业地产发展机遇和挑战》主题演讲。他表示，现在所有的购物中心项目里面大型的购物中心项目里面二分之一根本开不了工，开工里面有二分之一根本开不了业，开业里面有二分之一经营不善，换句话说中国购物中心成功率大概就是八分之一。
他还表示，房地产转型商业地产，需要具备有三个条件：1、可行的盈利模式，可行的盈利模式解决现金流的问题，现金流对于目前的大多数房地产来说，主要就是解决租售结合的问题。2、持续发展战略，解决房地产周期性问题，而避免周期就是持有物业，持有物业什么好处，可以运平这个周期，中国房地产就把这这些卖掉，持有一定商业物业有一个最大好处是什么？就是品牌。3、专业管理团队，专业管理团队其实是解决商业地产发展的稳定性问题，奥园集团非常多的篇幅谈到管理团队问题。
文字实录：
禹来： 尊敬主持人，奥园集团朋友，各位来宾大家下午好，我今天就商业地产发展机遇和挑战谈一点自己的思考。
主要说两个，因为时间关系我从两个方面谈谈。
第一、从购物中心看商业地产，从房地产商转型商业地产的基本条件。
商业地产产品很多，有代表性就两个，一个就是购物中心，一个是城市综合体，城市综合体按照大家争论比较多，一般来说城市综合体里面一定要有大购物，否则不成为城市综合体，现在看一看从购物中心看商业地产大概四个内容，商业地产投资目前快速增长，在快速增长中间购物中心也是蓬勃增长；中国固有的特色，超大不断明显，购物中心二分之一现象给大家谈谈。
商业地产快速增长可以看出来，蓝色是商业用房开发投资，现在逐步逐步超过了绿色的线，房地产开发投资的，商业地产开发投资增速非常快，08年以来商业地产保持15%的增速，10年商业地产投资达到30%，高于房地产平均投资增速，这个原因既有企业主动做商业地产原因，更多原因系我们的土地出让政策包括城市规划的现状所造成的。
同时从这个施工面积来看，商业施工面积虽然增速目前略有下降，但同比增速还是很快的，11年全年商业地产投资7千亿，同比增长31%，12年商业地产增长略有放慢，但依然在25%的增长，整体情况还是非常客观，中国大中城市成交量，深蓝色住宅用地，黄色是商住用地，浅色商住综合用地，11年这一块商住用地的增长速度比较快，目前商业地产无论从投资，从面积，增速来看都是非常发展迅速，发展迅猛同时里面有一个最重要的因素就是购物中心在同步增长。
大家看一看虚线围起来的框框，这是中国城市化的增速，城市化增速是逐步下降，刚好购物中心的发展，虽然增速有所下降，但大家不要介意这个事实，目前我们基础很大，11年开始中国的购物中心增长每年进入300家，以前每年增长都在300家以上，11年之后就开始进入300家，如果把最近预计要做的数据远远挡住了。
购物中心增长速度，我们分为四大类，综合体，还有超大购物中心等。在300家增长速度里面最多就是商业综合体，还有就是购物中心，这个比例是比较大，两个加起来都接近60%，同比增长不仅仅在一线城市，从09年开始也开始在二、三线城市快速满然，12年1月中国现在占全球总面积一半，以二、三线城市为主，天津（楼盘）、沈阳，这些城市在建购物中心面积都超过两百万平方米，城市量供应非常非常大，成都原来数据突破一百个亿，大概都在一百个，十万平方米，也迈入200万平方米的行业。
5月31日南方都市报的资料，这是千万级的资料，保利相关资料，雅居乐等，大家都知道这是千万级的资料，天津，广州、这些千万级不断涌现，南京（楼盘），贵州（楼盘），千万级的出现我觉得见怪不见怪了，为什么？国家中心地产工作的时候，我们讲项目有时候不是讲平方米，而是平方公里，我们在成都拿5平方公里，5平方公里是比较小，5000万，在海南（楼盘）拿项目的时候120平方公里，到庐山拿300多平方公里是这样拿地的，这些地是不是都可以做成商业地产，或者旅游地产呢？我们就要逐一分析。
无论怎样，对大型购物中心项目在十年前我预计将会出现购物中心二分之一现象，二分之一现象是什么意思？现在所有的购物中心项目里面大型的购物中心项目里面二分之一根本开不了工，开工里面有二分之一根本开不了业，开业里面有二分之一经营不善，换句话说中国购物中心成功率大概就是八分之一，二分之一，现在大家可以检验我们的现象，过去十年以后十年会不会这样？我补充说明一下，我们说到购物中心二分之一现象的时候，说到中国企业这应该是二分之一的市场才对，说明一下，购物中心二分之一现象是我提出来，不一定很准确，有两个前提，二分之一是瞄准一个趋势，不是准确的数据，二分之一现象描述全国范围而不是某一个城市或者某一个地区。
既然说购物中心有二分之一的现象，商业地产发展很快，是不是我们遇到挑战很多，购物中心既然有八分之一的成功率，八分之一的购物中心给我们房地产商，给开发商带来无穷的利益，这些存在的这些购物中心，将会成为房地产商真正立足于市场很有利的条件，目前的房地产商转型作为商业地产商，究竟要具备什么基本条件呢？
可以这样说，这几年或者前几年房地产商转做商业地产商是被迫，被迫居多，为什么？因为国家的土地出让政策不是对商业地产，商业地产给一个特殊政策，而是把商业地产和住宅地产捆绑出让的原则；城市规划，所有城市规划里面都希望有这种大型的综合体，大型的购物中心，或者大型的其他商业，商务等项目，所以逼着拿地的时候，必须满足这些条件，所以早期的房地产公司拿地里面，特别哪大土地用地的时候都拿了很多这样的地，不得不转型。
这几年主动转型做商业地产越来越多了，房地产转型商业地产，我认为要有三个条件：可行的盈利模式，可行的盈利模式解决现金流的问题，现金流对于目前的大多数房地产来说，主要就是解决租售结合的问题；持续发展战略，解决房地产周期性问题，曾经跟香港几家上市的房地产公司的老板都交换过这个意见，我跟他们提出这样问题，我说房地产商，房地产是一个周期性很强的行业，如何避免行业，香港这几个大公司老板都说，中国大部分的房地产商并没有经历过一个真正的房地产周期，他说你们要想象一下，连续40多天卖不出去一套房子，买出一套400多尺房地产的时候，全公司一千多人都庆祝，哪个时候，哪就叫周期。所以现在如何避免周期，他说避免周期就是持有物业，持有物业什么好处，可以运平这个周期，好东西要自己留下来，中国房地产就把这这些卖掉，持有一定商业物业有一个最大好处是什么？就是品牌，很多东西你在说一千道一万不如拿一些项目拿出来，做住宅项目没有几个人能给大家看，有几个给大家留下项目，这些著名房地产商可以拿出什么项目给大家留下印象吗？不可能，因为住宅私密性决定了，只有开放的商业地产项目才可能给出这种。
专业管理团队，专业管理团队其实是解决商业地产发展的稳定性问题，奥园集团非常多的篇幅谈到管理团队问题，我觉得奥园集团可以比较好规避二分之一现象。
下面分析一下这些条件，有规律的盈利模式，对商业地产和住宅地产盈利模式比较，住宅地产比较简单，商业地产就不一样，除了可以销售盈利以外，还可以带来其他的增值盈利，一个就是把周边土地增值，住宅地产增值及还有可以通过经营盈利，通过杠杆系数，无论做什么，经营模式就是一个租，一个售，这个售是少售，而不是正售，任何房地产，无论商用还是住宅都是卖，只不过方式不一样，通过这个杠杆可以实现销售盈利，也可以资本盈利，任何一个购物中心你问他基本职责是什么，标准答案都是一样，使物业增值，没有其他答案。
如何使物业增值？不断提高收入。这是一个公开资料，曾经对一家大型商业地产公司进行商业模式探讨，商业模式里面探讨大家看一看由于时间关系，如果通过资产抵押贷款，双重抵押贷款拿到资金可以形成自有资金吗？做不到，通过租金收益还银行贷款，形成自有资金这是比较冲突。既然滚动开发，滚动开发都拿去经营抵押贷款何来自有的资金，就谈不上IPO上市。
大概在7、8年前，国内很著名的商业地产商，他要（英文），我说不行，我说只有两个地方可以做，一个新加坡、香港，有两个基本条件，回报率要达到7%以上，还要拿出90%以上的收益进行（英文），不管你是否愿意拿出90%，第一条你就达不到，你现在所有好的商铺都卖，留下都是沃尔玛这样，租金回报率达不到2%，实践证明他现在都做不了。
如果你把资产抵押贷款拿去搞这些事，IPO上市是非常困难的。我们再进行分析，这是一家公司自己公布的公开数据，商业地产公司11年的收入953亿，租金收入34.6亿，交缴率99.8%，公计持有物业面积为903万平方米，物业面积的平均租金按照34.6除以面积，一个月32块钱左右，但我们要考虑一个问题，在903万平方米的面积里面可能会有新开业，可能是处于人家免租期，我们给一个系数，正常达到80%，这样就可以提出到40块，我们再想一想，可能还有一些地段不好，免租期比较长，在903万平方米，只有50是正常率用，这个时候租金就可以提到64块钱，这三个租金我们按照现在国际市场上通常计算，我们的收益7%进行计算，物业价值百分之一百驻进去，可以卖到六千多块钱，如果50%就一万块钱，一万块钱的商业地产项目面积，价值可以值多少钱，这个物业基本上卖不出去，大家可以思考这个问题。
说这些什么意思？持有这个物业可以带来稳定的现金流，但不定要多，一定要可以盈利，可以带来现金流，可以带来品牌效应，否则开10个有8个不行，最后人家够觉得有问题。换句话说剩下这些不值钱，但在目前这种形式下应该说房地产这种做法不可厚非这也是一种盈利模式，做商业街，把商铺卖出去，把住宅卖出去，已经把这部分钱赚回来了，上次这些公司讨论这个问题的时候，我说你们这样留下无穷的后患。
我们看一看既然二分之一，又说做多不行，现在做多少？这是我曾经做过天河城购物中心，天河城在粤海投资里面，在香港上市年报里面摘录出来，不是内部数据，7.88亿港元，从我离天河城到现在，这六年增长速度非常快，面积多少？11万（不含停车场），你看租金也不过才500、600块钱，在购物中心大家讲平均租金，有一些物业说有一些商场平均租金都已经到1000、2500了。
我们代看看比较出名的恒隆，恒隆在年报摘出来，这个租金其实也就是500多块钱在香港，在内地也就是300多块钱，当然这里面所有，这不是指购物中心，是包括所有，也包括刚刚开业，比如说在济南（楼盘）等等地区项目新开业的项目，这些都是盈利比较好的，盈利比较好的购物中心确实可以带来，因为做一个项目要赚十几个亿，二十个亿，这也是不是一件简单的事，但这是每年都有的。
当发生所谓金融风暴或者亚洲金融危机的时候，这个中心项目受的影响要比房地产商，零售住宅受影响小很多，恒隆我们看一看，商铺占比5%以上，这是比例很高，奥园地产，奥园集团也说了今后这一片占40%，我觉得这40%是非常伟大的目标，但要做到，要付出很大很大的努力。 一家公司如果租金收入占4%，这一家公司一定跑不掉，一定非常有实力。新鸿基小收入370亿，租金收入144亿，为什么有这样的比例，因为有几个新开业项目还没有上，在香港553块钱，这不包括酒店的，在内地那么低，什么原因？在北京（楼盘）项目，上海（楼盘）项目开业不久，但后期还是可以，不动产收益21%，但实际上还会高一些，时间关系就不多说。
三个条件之一就是选择商业模式，选择商业模式的实质就是租售结合，接下来我们要选择稳定长期发展战略，房地产商，其他做实业也好都利用现金流做企业，没有一家企业因为欠债过多或者其他原因垮掉，都是因为现金流垮掉，现在要解决销售，租金收入，找到现金流的问题可以找资本市场融资，这四个构成现金流主要来源，经济周期，政策周期对这四点的影响都是比较大，显而易见可以看到，影响最大这四个是哪个影响最大？按道理来讲，说经济就可以，为什么还说政策周期，中国的房地产这个行业受政策影响非常大，这个政策周期跟经济周期不一定同步，大家一定要注意，我们换届的政策周期发生变化，这跟经济不一定吻合，显然经济周期，政策周期对于哪两个影响最大？在这两个里面显然对销售收入影响比租金收入影响大很多，这比资金市场影响大一些，房地产公司要转型的时候，一定要把周期波动避免作为长期发展战略来考虑。
管理团队，我们现在都注意到资金密集型，很多会注意技术密集型，大家都很注重招商，我觉得招商不是重要，我没有当做一个单独环节来看，如果作为一个单独环节来看这个项目必败。
大型购物中心项目有这样的特征，按照二分之一现象分析，其中有一些是自己做的，有一些是人家给我分析的，我认为现在管理团队不到位，不专业的现象特别突出。
对开发商特别的问题，将招商团队等同于管理团队，这是开发商普遍的现象，一个非常低级的错误；用专业顾问公司替代管理团队，在一个项目从开发一直到经营过程中间，无论前期策划，设计，规划，我们的功能建设，开业，或者招商，运营，营销，专业顾问公司都代替不了管理团队，奥园就要注意这个问题，都说今后建立自己的管理团队，有一个词给你们一个建议：管理团队一定要指导专业顾问公司的，一定要控制专业顾问公司，不能以专业顾问公司的意见为第一意见，如果专业顾问公司都说了，你还要用来干什么？真正使用这个项目是管理团队。不断更换管理团队，现在开发商更换管理团队就像中国足球搞不好就换教练，我觉得也可以，但不能换一把手，否则要很长时间适应。管理团队不能按时到位，不能按进度配备齐人员，一个项目一走进去就可以看到十个以上的设计毛病，十个以上的管理毛病这个项目就很有问题，但我经常问他们的总经理他们都讲很委屈，我说你这个怎么设计成这样？他说他来的时候就设计成这样，项目就选址开始，这是非常科学的，但有一个关键环节，大家忽视了，对管理团队的作用，管理团队设计阶段，设计阶段的意见管理团队意见是第一位，任何设计公司和任何的顾问公司可以代替管理团队搞运营。
管理团队目前也有一个问题，第一个问题就是行业缺乏人力资源，真正从事这方面的人才比较缺，做出购物中心开发或者经营管理人员短缺，还有管理缺乏专业基础，经历购物中心开发建设经营管理全过程的从业人员很短缺，我们做一个项目的时候关于设计选型的问题，专业公司提意见，管理团队提意见等都有要求，但管理团队还找不到，我说你们一定要找两批提意见，你找人要跟同类，都是同一类型的购物中心，在同样规模的购物中心里面工作五年以上的人群，做过同样购物中心开发等给我提意见，这样的人找起来就比较可靠。团队缺乏合作领导，熟悉开发控制和商业静音和企业管理的职业经理人极其短缺，现在找总经理把这三者同时兼顾的人很短缺，还有分工缺乏市场条件，职业化的咨询中心专业管理团队，管理公司几乎没有，这些问题是我分析一些案例发表于一些杂志上面的。
总体来说我认为在地产有很多分析，一个就是选址，第二选择，第三还是选址，天河城这个地址就是在一片稻田里面创造的，我们搞好营商环境和客户关系的情况下，我们第一是团队，第二还是团队，第三还是团队，现在为什么老是说我们不要把招商当做单独的环节来看？一个购物中心能够招到商是一回事，能够把商家留下来是又是另一回事，能赚钱也是另外一回事，能舒服赚钱又是另外一回事，我觉得要为商家提供最好的营商环境，我们要跟商场结成长期的战略合作伙伴，如果都是这样，这个购物中心就比其他购物中心有竞争力，奥园集团发展战略里面我觉得隐含了这个思想，但提法不一样而已。
总体来说，商业地产发展机会机遇和挑战按照目前的趋势，目前的趋势，国内总体商业地产发展趋势风雨大于机会，面对单个企业来讲，机会大于风险，按照国内现行的政策，房地产企业转型是必选择，无论选择什么样的转型方式，规划和实现较优的资产负债率租售收入比例是回避周期性的生存发展之道。
前不久人家问我如何看待新国五条对商业地产的影响？我说新国五条出台，对商业地产肯定是一个利好，我认为每一次的宏观调控对商业地产肯定是一个利好，但同时提高了商业地产的门槛，要求你做商业地产的企业要求更高了，我相信大家可以找一个好模式，可以实行长期发展战略有一个稳定团队，这样的企业一定能够在转型过程当中长期发展，奥园集团刚才听了一下我第一次听，刚才讲的内容我觉得不要讲了，因为这三个方面都讲到了，最后祝愿奥园集团能够在新形势下地能够抓住这个机遇，迎接这个挑战，取得更好的成绩，谢谢大家！
作者: 百姓通谱网
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