郁亮：一年建千万套住宅不可持续 万科不得不做商业

    24公里——对生活在北京市区的人来说，从八宝山乘地铁到四惠大概就这么远。而从昌平区南环路到北5环，几乎是同样的距离。昌平区位于北京正北偏西，在老北京眼中，正是“上风上水”的理想居所。万科（000002. SZ）在北京的第一个商业综合体便坐落在此。
    自2010年于北京、上海、深圳的分公司开始进行商业地产小规模探索，到2011年建立深圳万科商业管理公司，再到今年初在北京成立商用地产管理部，万科的商业地产正在有条不紊地向前走。
    若干年前，万科高层对于是否涉足商业地产颇有争议。在媒体报道中，董事局主席王石往往以反对万科做商业地产的形象出现，不可否认，从“百亿万科”到“千亿万科”，正是对住宅领域的专注，才让这家公司从众多竞争对手中脱颖而出。
    若干年后，总裁郁亮将万科带到了“1400亿”的新高度，同时也完成了登顶珠峰这样“不可能的任务”。此时，发展商业地产再次被提上了日程。
    3年可以完成从登山“菜鸟”到“达人”的转变；同样3年，万科的商业地产项目从提出到操作，完成了纸面到实体的突破。对此，郁亮谨言：“商业这件事我是非常慎重的。虽然我现在并没有看到很好的商业运营模式，可对于万科来说，我们真的不得不去做商业。”
    曾踟蹰在商业地产边缘的万科，为自己准备了什么？
 
危机感
 
    房地产行业老大都做不了自己的主？
    一位商业地产专家向《英才》记者分析，万科“不得不做”背后的原因可能有两个，一是针对住宅的房地产调控政策存在不断加码的可能性，这让住宅开发商的经营前景不明朗；而住宅开发和商业地产开发的不同点在于，前者更倾向于获取利润，而后者则能够提供稳定的现金流，对于大企业和上市公司来说，稳定的现金流无疑十分重要。
    二是由于万科项目的自身特点，其在一、二线城市的住宅楼盘往往处于远离市中心的位置，周边商业配套设施往往不够成熟，倘若这种情况得不到改善，一方面增加了销售的难度，另一方面也降低了客户的满意度。
    郁亮想的比这更远，他提醒《英才》记者，“我们把思路打开一点不是很有意思么？”刚发布不久的“财富500强”中，鲜有房地产开发商。伴随着城市的发展，郁亮意识到，单纯靠盖房子，很可能在10年之后就会触及行业天花板。
     他给《英才》记者算了一笔账：眼下中国每年能建1000万套住宅，而美国的数字仅仅为40万套。从深圳的情况来看，住宅需求已经开始萎缩，如此之高的盖楼速度并不能持续。
    因而郁亮把万科的未来定位于“城市配套服务商”，无论是住宅还是购物中心、写字楼、养老社区，甚至是垃圾场，只要是跟城市发展相关的东西，郁亮都愿意涉足，“万科的目标是能够与城市同步发展。”
 
世道
 
    今年上半年，万科销售金额达837亿元，领先于排名第二的绿地集团近200亿元。有专家推算，按照这样的速度，万科今年的销售额可能突破1700亿元，离2000亿大关又近了一步。
    事实上，销售排名前10位的房地产公司，几乎都不同程度地将商业地产作为自己发展的方向。自2010年“限购令”出台以来，房地产开发商们开始把“转型做商业”看作一根救命稻草。而2012年“城镇化”概念的提出，仿佛开启了商业地产的“上山下乡”运动，越来越多的企业由于无法应对一线城市土地市场上的激烈竞争，转而退至中小城市。
    高纬环球中国区研究部于今年7月提供的一份报告指出，城镇化进程中，在住宅市场的调控重压之下，很多房地产企业开始转向商业地产，导致部分二、三线城市的房地产市场出现过度投资。
    “零售地产的泡沫我们可能更需要关注，这是全国性的普遍现象。”高纬环球中国区董事总经理张良军称，在他看来，购物中心的数量并不是主要的问题，关键在于这些购物中心的定位太过雷同，同质化严重。最终不得不靠减免租金和装修补贴等办法来吸引租户。
     万科此前为自己的商业地产确定了三大品牌：万科广场、万科大厦和万科红，分别代表商业地产领域的购物中心、写字楼和社区配套商业。从万科广场在全国的布局来看，基本以一、二线城市为主，而万科住宅开发进入的城市有62个。
    谨慎并不是坏事儿，毕竟万科在商业地产运营领域的经验并不丰富。
     “如果想要做好购物中心，招商能力、运营管理经验的重要性要远远高于开发经验。”高纬环球中国区研究部董事张平告诉《英才》记者，“能把楼盖起来和能招到商不是一回事儿，招商是最难的。而招商的前提是你得定位精准。”
 
筹码
 
   万科最近在上海和广州分别拿下了两块土地，成交价分别为48.7亿元和6.03亿元。上海地块为万科和上海张江集团联手取得，刷新了此前上海土地成交总价的纪录。
     华远地产[0.00% 资金 研报]董事长任志强在微博上发问：谁说万科不地王？——万科不拿“地王”的策略来自2008年的惨痛教训，受国际金融危机影响，那一年拿下三块“地王”的万科停止了增长。在此次拿下这两块土地之后，业界纷纷质疑，不拿“地王”的万科一去不复返了。
    郁亮对于“地王”有着自己的理解。他认为，只有“面粉贵过面包”才是真正的地王，而不是总价高就叫地王。
    抛开价格因素不谈，万科新拍得的两处土地有着共同的特征——广州荔湾区的是一块商业金融用地，而位于上海松江区的地块中也包含了商业用地。而这也被认作万科接下来能够持续经营商业地产的信号。
    能够在合适的时机获得合适的地块，万科良好的资金状况为此提供了保障。截至今年第一季度末，万科净负债率仅为29.6%，而银行账户上躺着的522.6亿元现金为随时拿地提供了保障。
   “行业内钱最多的应该是我们。”郁亮对于“手里有钱”这点十分看重，“只有自己手里有钱了，才能够从银行拿到更多的贷款。”财务出身的郁亮，深谙金融对于房地产发展的重要性。除了银行和信托等传统渠道外，他告诉《英才》记者，房地产基金是万科商业地产的重要融资手段，万科的合作伙伴包括国内和海外的基金。
    不差钱，有土地，品牌效应，但在郁亮的眼中，这还并不是万科优势的全部。“我觉得万科还有一个重要优势，那就是客户，目前我们已经有接近40万户客户，未来5年，这个数字要达到100万户。”