博鳌特稿 蓬钢：地产基金还是小角色
编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌（楼盘）房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。
进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南（楼盘）如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
观点地产网 见习编辑 赵思茵
房地产属于资金密集型行业，房企的融资能力决定了其今后的发展潜力。
在安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢看来，过去一年半银行大量缩减房地产信贷，导致信托、理财、基金等其它融资渠道的迅猛发展。
蓬钢认为，相对于信托以及其他融资渠道来讲，房地产基金还只是一个小角色。
但是，在今后的这一两年里面，随着金融整顿的开展，对于替代银行开发贷的信托计划以及资产管理计划等的监管可能会更加严厉，基金类的融资手段作用就显得更突出一点。
而对于中国经济与改革形势，蓬钢也一阵见血地指出，中国经济的问题在于结构并不平衡，制造等产业利润率过低，三驾马车中过度依赖投资，出口变得越来越弱，内需严重不足。
蓬钢建议，如果民营企业能得到资金，资源和政策上较多的支持，就会使整个经济结构更加富有创造力、及高效率，这比以靠资源垄断来占领市场的国有企业为主导的经济体系更具生命力。
以下为观点地产新媒体对安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢先生2013博鳌房地产论坛专访实录：
观点地产新媒体：美国量化宽松政策会取消这个说法，会不会影响安泰盘实？
蓬钢：
美联储对于量化宽松政策所用的动词并不是取消，而是逐渐的减少。实际上，量化宽松政策是目前被全球各国政府广泛采用的手段，完全取消需要很大的勇气和决心。
量化宽松是短期内缓解经济因结构失调而带来的危机性痛苦的救急方法，但对于经济长久健康发展并不是好办法。它使经济体短期内处于麻醉状态，但它所创造的表面繁荣往往使政府忽视经济结构中的深层疾病，使较为痛苦的深层改革延缓执行。
美国从2008年金融危机开始经历痛苦的经济结构调整。到2010年美国政府开始采取量化宽松政策，以此来缓解2008年金融危机带来的剧痛。2012？2013美国经济借助结构调整及量化宽松两股力量开始逐渐好转。美国政府对目前的经济复苏的可持续性仍然心有余悸，因此小心观察，谨慎行事，不看到完全强劲，稳定的增长，不会轻易结束量化宽松。
安泰盘实从2012年开始观察美国市场。2012年下半年，美国市场下跌幅度巨大，投资机会广泛，但是由于对短期未来前景判断不清，大部分投资者仍然采取谨慎态度。
直到2013年，美国经济触底反弹趋势明显。房地产市场的复苏尤其强劲。投资者对美国市场信心增强，大量资金开始迅速涌入美国房地产市场。纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密等门户型的房地产市场吸收的不止是美国量化宽松政策产生的多余流动性，它们还成为全球各国政府量化宽松产生的多余流动性的汇集地。
安泰盘实认为美国门户城市房地产市场的复苏才刚刚开始。全球性量化宽松及各国经济深度疾病，加上美国经济结构的相对健康及经济复苏的相对可持续性，使美国门户城市的优良资产成为国际资金的避风港。此次回升后的资产价格将创历史新高。安泰盘实积极主张中国资本尽早参与美国房地产市场投资，借助于其迅速回升过程，从中盈利。
观点地产新媒体：在调控继续进行的情况下，房企资金紧张，您会建议这些企业与投行进行“对赌”吗？
蓬钢：
房地产和投行进行对赌是商业中比较常用的交易方式，实际上也是一种相对合理的交易方式。因为企业对自己的经营情况和未来的发展情况最为了解，所以用自身未来经营业绩作为降低融资成本的交换手段，这是一个很合理的做法。
但是用公司未来股价进行对赌的企业除了要了解自己经营状况和未来发展前景外，还得了解股市的发展趋势。这不是房地产企业的长项。因此建议企业用未来股价对赌时要更加小心。
股市受到的影响因素很多。有时虽然企业的业绩非常好，但是股票未必涨。因为市场的变动会对股价造成影响，会导致对赌成本的提升。
观点地产新媒体：如何理解基金与房地产行业发展之间的相互作用？房地产商该如何选择房地产基金？
蓬钢：
对于地产企业来说，基金只是融资渠道之一。一般在选择基金公司时，地产企业应该以基金公司在地产行业的经验为主要衡量标准。基金对企业的投资某种程度上来说是一种合作，很多是采取股权或股权+债权的方式。这种方式相对于信托和银行来讲是一种更加紧密的合作方式，基金对项目开发过程的参与程度会更。
和有经验的基金公司合作，大家就在合作期间碰到一些市场问题或者开发过程中遇到的问题就比较容易沟通，大家的意见和想法就比较容易达成一致。否则会因为合作不愉快，或者因为经营开发理念的差异，导致项目推进的延缓甚至停滞。
观点地产新媒体：货币超发和流动性泛滥都被认为是房价上涨的推手，您觉得中国现在金融和货币政策是否需要调整？
蓬钢：
过去两年来，由于经济环境的变化，中国经济结构出现很多结构性问题。量化宽松政策在这种情况下也解决了一些问题，保证了国内的经济增长、提高了就业、给社会带来了稳定。由此看来，量化宽松政策有它的短期作用。
量化宽松对一个病人来讲就好像是吗啡的作用，可以让躯体的病痛得到暂时的减缓，但这并不是一个长久之计，对于健康来讲还是要进行根本医治。
所以，量化宽松在某种程度上使经济结构不合理现象更加严重，因为它麻痹了经济中很多的病态，使结构上的不平衡更加严重。
新一届政府也是处在这样一个矛盾之中：是让经济放缓下来进行深度的调整，还是继续维持量化宽松政策，创造表面上的繁荣，把结构上的问题推到更晚的时间解决？现在看来，这个平衡任务越来越艰巨。
六月份出现的“钱荒”，在某种程度上说明政府有意愿来进行结构性的调整，甚至可以以牺牲一些眼前经济繁荣为代价来进行经济结构的调整。但是本届政府也未必能够，或者说有决心承受由于调整带来的经济萧条的困惑。这种情况下，政府比较有可能采取的是逐步改革的方式，缓慢地降低流动性，在保证一定经济繁荣的情况下逐渐进行结构调整。但是这个分寸怎么掌握，是本届政府眼下的难题。
货币政策的调控未必会长久，钱荒未必会持续很长时间，市场仍有回升的空间。如果政府能够将改革力度控制得比较好，使得印钞票的速度比原来慢一点，整个GDP速度稍微慢一点，就不会对市场有太大的影响。
观点地产新媒体：货币超发会产生哪些“不合理，甚至更严重”的问题？
蓬钢：
现在中国经济的问题在于结构性失衡，三驾马车中过度依赖投资，出口变得越来越弱，内需起不到应有的作用。这样的发展结构是有严重问题的，是不能够持久的。
人工成本、土地成本和生产原料成本的迅速上升使得产业经济受到很大的影响。国内需求的疲软加上海（楼盘）外需求的减少，将产业经济体推到破产倒闭的边缘。
政府现在的投资规模已经非常庞大，并已经造成产能过剩。再继续依靠低效的政府投资不利于优化经济结构，提升发展质量。
在过去十年中，民营企业和国有企业之间对于整体经济的贡献呈现出国退民进的趋势。这样的结构不利于创新和效率的提高。民营经济在创新、高效方面优于国有经济。但是国有经济现在占据了资金、政策等方面的更多资源。民营经济生存压力越来越大。如果民营经济能得到资金和政策更多的支持，就会使整个经济结构更加富有创造力，更加有效率。这比以靠资源垄断来占领市场的国有企业为主的经济体更具有创新力和高效率。这就是中国经济所存在的一些深层次问题，这些都需要调整。
观点地产新媒体：根据您这么多年的经验，房地产基金未来将会如何发展？
蓬钢：
过去这两年，银行对房地产行业的信贷支持严重缩减，取而代之的是信托、基金、海外融资等。房地产行业对资金的需求以及银行开发贷款业务的减少，促进了信托，理财，基金等行业迅猛的发展。
相对于信托以及其他融资渠道来讲，房地产基金只是一个小角色。但在今后的这一两年里面，随着金融整顿的展开，对替代银行放贷的信托计划以及资产管理计划的监管有可能会更加严厉，基金类等的融资手段的作用可能会显得更突出一点。
观点地产新媒体：今年以来，已经有五洲国际、金轮天地等内地房企在香港上市，未来房企上市前景如何？是否担心港股IPO窗口收紧甚至关闭？
蓬钢：
这个肯定需要担心，国际市场风云变幻，而且不仅仅是受国内经济形势的影响。作为房企来讲只能尽量准备好，随时根据海外市场的变化寻找机会上市。有的时候窗口期不好，一耽误就好几年，但是也没有别的办法，房企只能做好准备，随时伺机上市。
观点地产新媒体：房地产和金融关系一直都非常的密切，房企应如何寻找融资上的突破点？
蓬钢：
房地产行业是资金密集型行业，和金融之间的关系非常密切。过去房企依赖银行的程度比较大，在新的环境下要多开辟一些融资渠道。比如说，非银行业的金融机构、信托，资产管理公司，第三方理财，基金等。房企如果和他们建立起像以前和银行一样的关系，就会有一个比较靠得住的、多元化的资金渠道来支撑其发展。
今后金融市场总体趋势是变动可能会越来越大，政策不确定性也会越来越大，单纯以银行为资金来源，有可能会在关键时刻出问题。而且，国内的市场非银行融资渠道发展非常迅猛，会越来越多元化，这对于房企来讲会是一个比较好的融资渠道。可能成本上会有增加，但是在关键时刻有钱总比没钱好，贵的钱也比没钱好。
作者: 百姓通谱网
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